VAT przy najmie krótkoterminowym: 8%, 23% czy zwolnienie

VAT przy najmie na doby to osobna sprawa od ryczałtu i od rejestru CWTON — i jedna z tych, w których łatwo się pomylić, bo zasady dla najmu długoterminowego i krótkoterminowego są różne. Wyjaśniamy, jak to działa.

Przepisy o VAT, które opisujemy, wynikają z obecnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług i nie są zmieniane przez ustawę o najmie krótkoterminowym, która jest jeszcze przed Senatem i podpisem prezydenta. Kwestia stosowania stawki 8% przy najmie przez pośrednika jest w części przypadków sporna — opisujemy to jako wymagające indywidualnej weryfikacji, nie jako jednoznaczną zasadę.

Dlaczego najem krótkoterminowy nie jest zwolniony z VAT

Ustawa o VAT zwalnia z podatku najem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe. To zwolnienie dotyczy sytuacji, w której lokal służy komuś jako miejsce zamieszkania — czyli najmu długoterminowego. Najem na krótkie pobyty turystyczne czy biznesowe jest traktowany inaczej: jako usługa zakwaterowania, podobna do usługi hotelowej. Z tego powodu nie obejmuje go zwolnienie przewidziane dla najmu mieszkaniowego.

Jaka stawka: 8% czy 23%

Usługi zakwaterowania mieszczą się w klasyfikacji PKWiU 55 i mogą korzystać ze stawki VAT 8%, zamiast podstawowej stawki 23%. W praktyce dotyczy to sytuacji, w której Ty — jako właściciel lub osoba zarządzająca lokalem — świadczysz usługę zakwaterowania bezpośrednio gościowi.

Jeśli w transakcji pośredniczy firma zarządzająca najmem (np. rozlicza się z Tobą jako z podwykonawcą, a nie Ty bezpośrednio z gościem), stosowanie stawki 8% bywa dyskusyjne — w niektórych układach organy podatkowe mogą uznać, że obowiązuje stawka podstawowa 23%. Jeśli korzystasz z zarządcy lub platformy działającej jako pośrednik rozliczeniowy, warto to sprawdzić w indywidualnej interpretacji podatkowej, zanim przyjmiesz konkretną stawkę.

Limit zwolnienia podmiotowego z VAT

Niezależnie od stawki, możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, jeśli Twój roczny przychód nie przekracza ustawowego limitu. Na 2026 rok limit ten wynosi 240 tys. zł. Po jego przekroczeniu musisz się zarejestrować jako czynny podatnik VAT — i to dotyczy też osoby wynajmującej prywatnie, bez działalności gospodarczej. Więcej o granicy między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą piszemy w najmie krótkoterminowym bez działalności gospodarczej.

VAT a podatek dochodowy — to różne sprawy

VAT (podatek od towarów i usług) i ryczałt od przychodu to dwa osobne podatki, z osobnymi limitami i zasadami. Możesz jednocześnie płacić ryczałt od przychodu i być zwolniony z VAT, albo płacić ryczałt i mieć obowiązek rozliczania VAT, jeśli przekroczysz limit 240 tys. zł. Jak rozliczać ryczałt, wyjaśniamy w ryczałcie od najmu krótkoterminowego.

Co zrobić już teraz

• Sprawdź, czy Twój roczny przychód z najmu zbliża się do limitu 240 tys. zł.
• Jeśli korzystasz z zarządcy lub platformy pośredniczącej w rozliczeniach, sprawdź u księgowej, jaka stawka VAT dotyczy Twojej sytuacji.
• Prowadź ewidencję przychodów, żeby nie przekroczyć limitu bez zauważenia tego w porę.
• Pamiętaj, że przepisy o VAT nie zmieniają obowiązku wpisu do CWTON — sprawdź CWTON od kiedy.

Nie wiesz, co jeszcze przygotować do swojego lokalu? Zrób test — w minutę dostaniesz listę spraw dopasowaną do Twojej sytuacji.

Źródła

• Infor: stawka VAT w różnych rodzajach wynajmu
• Poradnik Przedsiębiorcy: tymczasowe zakwaterowanie a stawka VAT
• Poradnik Przedsiębiorcy: limit zwolnienia podmiotowego w VAT w 2026 roku