Ryczałt 8,5% od najmu krótkoterminowego: jak rozliczać wynajem na doby w 2026
Aktualizacja: 26 października 2026 · 6 min czytania
W skrócie
- Osoba prywatna płaci od najmu ryczałt 8,5% przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5% od nadwyżki.
- Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, a PIT-28 za 2026 rok składa do 30 kwietnia 2027.
- Przychodem jest cała kwota zapłacona przez gościa; prowizji Airbnb ani Bookingu nie odejmuje się.
- Zakwaterowanie ma stawkę VAT 8%, ale do 240 tys. zł przychodu rocznie przysługuje zwolnienie podmiotowe.
Ustawa o najmie krótkoterminowym nie zmienia podatków, ale porządkując rynek, zwraca uwagę skarbówki na gospodarzy. Dlatego warto rozliczać się poprawnie od pierwszego noclegu. Poniżej zasady dla osoby prywatnej, która wynajmuje jedno lub kilka mieszkań na doby, i sygnały, kiedy to już działalność gospodarcza.
To nie jest porada podatkowa. Przy kilku lokalach, większych przychodach albo wątpliwościach porozmawiaj z księgową lub wystąp o interpretację indywidualną.
Stawki i limit
| Roczny przychód | Stawka |
|---|---|
| do 100 000 zł | 8,5% |
| nadwyżka ponad 100 000 zł | 12,5% |
Od 2023 ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego. Limit 100 tys. zł liczy się na podatnika, nie na mieszkanie. Małżonkowie z majątkiem wspólnym domyślnie dzielą przychód po połowie, a po złożeniu wspólnego oświadczenia jeden z nich może rozliczać całość z limitem 200 tys. zł.
Przykład: 60 tys. zł przychodu w roku to 5 100 zł ryczałtu. 130 tys. zł to 8 500 zł od pierwszych 100 tys. i 3 750 zł od nadwyżki, razem 12 250 zł.
Co jest przychodem przy Airbnb i Bookingu
Przychodem jest kwota, którą gość płaci za nocleg, łącznie z opłatą za sprzątanie, jeśli ją pobierasz. Prowizji portalu nie odejmujesz, bo przy ryczałcie nie ma kosztów. Jeśli Airbnb wypłaca Ci 1 700 zł z rezerwacji za 1 760 zł, przychód to 1 760 zł.
Opłata miejscowa (klimatyczna), którą pobierasz dla gminy, nie jest Twoim przychodem. Datę przychodu wyznacza dzień zapłaty przez gościa albo wystawienia rachunku, a przy wypłatach zbiorczych z portalu w praktyce dzień wpływu na konto.
Terminy
- Ryczałt miesięczny: do 20. dnia następnego miesiąca na mikrorachunek podatkowy, symbol PPE. Za grudzień rozlicza się w zeznaniu rocznym.
- Ryczałt kwartalny: możliwy, gdy przychód w poprzednim roku nie przekroczył 200 tys. euro; wpłata do 20. dnia po kwartale. Wybór zgłasza się w PIT-28 za dany rok.
- PIT-28: do 30 kwietnia następnego roku, przez e-Urząd Skarbowy. Za 2026 rok termin to 30 kwietnia 2027.
Kiedy to już działalność gospodarcza
Skarbówka ocenia najem na doby ostrożniej niż najem długoterminowy, bo przypomina usługę hotelową. Ryzyko rośnie, gdy:
- wynajmujesz kilka lokali i obsługa zajmuje Ci dużo czasu,
- oferujesz usługi dodatkowe: śniadania, sprzątanie w trakcie pobytu, transfer,
- zatrudniasz osoby do obsługi lub korzystasz z firmy zarządzającej na stałe,
- kupujesz kolejne mieszkania pod wynajem na doby.
Jedno mieszkanie wynajmowane na doby, obsługiwane samodzielnie, w interpretacjach zwykle mieści się w najmie prywatnym. Przy większej skali bezpieczniej zarejestrować działalność: wtedy odliczasz koszty (czujki, sprzątanie, media, prowizje), ale dochodzi ZUS i księgowość. Uznanie najmu na doby za usługę hotelarską w nowej ustawie może wzmocnić argumenty skarbówki przy kilku lokalach, dlatego warto to omówić z księgową przed sezonem.
VAT
Zakwaterowanie krótkoterminowe (PKWiU 55) jest opodatkowane VAT 8%, inaczej niż najem na cele mieszkaniowe, który jest zwolniony. Do rocznego limitu przychodu 240 tys. zł (od 2026) przysługuje jednak zwolnienie podmiotowe, więc większość gospodarzy VAT nie płaci. Portale rozliczają z kolei prowizję w mechanizmie odwrotnego obciążenia, co wymaga rejestracji do VAT-UE i składania VAT-9M lub VAT-8 od zakupu usługi z UE. Ten obowiązek dotyczy także osób zwolnionych z VAT i jest najczęściej pomijanym elementem rozliczeń z Airbnb i Bookingiem.
Lista kontrolna na rok
- Zapisz przychód z każdej rezerwacji w arkuszu albo w aplikacji, z datą wpływu.
- Do 20. każdego miesiąca wpłać ryczałt za poprzedni miesiąc.
- Sprawdź, czy prowizje portali rozliczasz w VAT-9M.
- Do 30 kwietnia złóż PIT-28.
- Przy drugim lokalu lub przychodzie powyżej 100 tys. zł omów formę rozliczenia z księgową.
Klucznik policzy ryczałt co miesiąc z kalendarza rezerwacji i przypomni o terminie. Zapisz się poniżej, a damy znać, gdy aplikacja ruszy. Pozostałe obowiązki gospodarza zebraliśmy w artykule o rejestracji w CWTON.
Źródła
Pytania i odpowiedzi
Ile wynosi ryczałt od najmu krótkoterminowego?
8,5% przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Limit liczy się na osobę, a małżonkowie z majątkiem wspólnym mogą go podwoić do 200 tys. zł.
Do kiedy płacić ryczałt?
Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym był przychód. Ryczałt za grudzień rozlicza się w PIT-28. Zeznanie PIT-28 za 2026 rok składa się do 30 kwietnia 2027.
Czy od przychodu z Airbnb można odjąć prowizję portalu?
Nie przy ryczałcie. Podstawą jest cały przychód, czyli kwota, którą gość zapłacił za nocleg, przed potrąceniem prowizji. Kosztów się nie odlicza.
Czy muszę płacić VAT?
Zakwaterowanie krótkoterminowe ma stawkę VAT 8%, ale do limitu przychodu 240 tys. zł rocznie (od 2026) przysługuje zwolnienie podmiotowe. Większość gospodarzy z jednym lub dwoma lokalami mieści się w tym limicie.