Rejestracja najmu krótkoterminowego w CWTON: co uchwalił Sejm i co zrobić już teraz
Aktualizacja: 26 października 2026 · 7 min czytania
8 października 2026 Sejm uchwalił ustawę, która porządkuje najem mieszkań na doby. Najważniejsza zmiana dla gospodarzy to nowy rejestr: Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, w skrócie CWTON. Każdy lokal dostanie w nim numer, a ten numer trzeba będzie podawać w ofertach na Airbnb, Bookingu i innych portalach. Wyjaśniamy, co już wiadomo i co możesz przygotować, zanim przepisy zaczną obowiązywać.
Ustawa jest jeszcze przed Senatem i podpisem prezydenta, więc szczegóły mogą się zmienić. Opisujemy wersję uchwaloną przez Sejm na podstawie doniesień prasowych i projektu rządowego. Artykuł zaktualizujemy po publikacji ustawy.
Kogo dotyczy ustawa
Ustawa obejmuje wynajem domu, mieszkania, pokoju albo miejsca do spania jednemu klientowi na mniej niż 30 dni. Taki najem staje się usługą hotelarską. Nie ma wyjątku dla osoby, która wynajmuje jedno mieszkanie prywatnie.
Liczba lokali ma znaczenie dla wymogów technicznych. Jeśli w jednym budynku wynajmujesz więcej niż 6 lokali albo masz w nim ponad 30 miejsc noclegowych, obowiązują pełne wymogi hotelowe, w tym rozbudowane przepisy przeciwpożarowe. Poniżej tego progu wymogi są lżejsze.
Najmu na dłużej niż 30 dni nowe przepisy nie dotyczą.
Co trzeba będzie zrobić
- Wpisać każdy lokal do CWTON. Według projektu rządowego numer nada wójt, burmistrz lub prezydent miasta przy wpisie. Rejestr ma być publiczny.
- Dołączyć regulamin porządkowy i wywiesić go w lokalu. Według projektu musi zawierać m.in. długość doby hotelowej, godziny ciszy nocnej, numer z rejestru i kontakt w sprawie bezpieczeństwa dzieci.
- Złożyć oświadczenie, że lokal spełnia wymagania przeciwpożarowe i sanitarne. Według projektu składa się je pod rygorem odpowiedzialności karnej.
- Wpisać numer w każdej ofercie. Unijne rozporządzenie 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026, zobowiązuje portale do sprawdzania numeru i usuwania ofert bez ważnego numeru.
Czujki dymu i czadu obowiązują już teraz
Na to nie trzeba czekać. Od 30 czerwca 2026 każdy lokal na najem krótkoterminowy musi mieć co najmniej jedną czujkę dymu. W pomieszczeniu, w którym spala się paliwo stałe, ciekłe lub gazowe, potrzebna jest też czujka tlenku węgla. Podstawą jest rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 1716).
Zachowaj fakturę i zrób zdjęcie zamontowanej czujki. Przyda się przy oświadczeniu do wpisu i przy ewentualnej kontroli.
Kary
Ustawa przewiduje administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł, liczone osobno dla każdego lokalu, za:
- najem bez wpisu do CWTON,
- brak numeru z rejestru w ofercie,
- wprowadzanie gości w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu, np. nazywanie mieszkania hotelem.
Lokal, w którym w ciągu 6 miesięcy trzy razy naruszono przepisy bezpieczeństwa lub porządku, zostanie wykreślony z rejestru. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku.
Terminy
| Kiedy | Co |
|---|---|
| 20 maja 2026 | Stosuje się rozporządzenie UE 2024/1028. Portale przekazują dane o najmie urzędom. |
| 30 czerwca 2026 | Obowiązek czujek dymu i czadu w lokalach na najem krótkoterminowy. |
| 8 października 2026 | Sejm uchwala ustawę (407 głosów za). |
| Kolejne tygodnie | Senat (do 30 dni), potem prezydent (do 21 dni) i publikacja w Dzienniku Ustaw. |
| 14 dni po publikacji | Wpis do CWTON i numer w ofertach stają się obowiązkowe. |
| 1 stycznia 2028 | Wspólnoty, spółdzielnie i gminy mogą ograniczać najem krótkoterminowy. |
Na razie nie wiadomo, czy osoby, które już wynajmują, dostaną dodatkowy czas na wpis. Ten szczegół sprawdzimy w ostatecznym tekście ustawy.
Gminy i wspólnoty
Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie będą mogli wnioskować o kontrolę lokalu na doby: technicznego stanu, bezpieczeństwa przeciwpożarowego i porządku. Od 1 stycznia 2028 wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwałą ograniczać najem krótkoterminowy w budynku, a gminy wyznaczać strefy, w których będzie zakazany poza hotelami i pensjonatami.
A co z podatkiem
Ustawa nie zmienia przepisów podatkowych. Osoba prywatna rozlicza najem zwykle ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca. Usługi zakwaterowania są objęte stawką VAT 8%, a limit zwolnienia z VAT wynosi od 2026 roku 240 tys. zł przychodu rocznie.
Otwarte pozostaje pytanie, czy uznanie najmu na doby za usługę hotelarską wpłynie na to, jak skarbówka oceni przychód z kilku lokali. Przy większej skali warto porozmawiać z księgową.
Co zrobić już teraz
- Zamontuj czujkę dymu, a przy piecu, kotle, kuchence gazowej lub kominku także czujkę czadu.
- Przygotuj regulamin: doba hotelowa, cisza nocna, zasady dla gości, kontakt do Ciebie.
- Zbierz podstawowe dane lokalu: adres, liczbę miejsc noclegowych i dokument, z którego wynika Twoje prawo do lokalu.
- Sprawdź w urzędzie gminy, czy lokal jest w obecnej ewidencji innych obiektów noclegowych.
- Spisz wszystkie portale, na których masz oferty. W każdej trzeba będzie dopisać numer.
- Ustal, jak rozliczasz przychód, i sprawdź, czy płacisz ryczałt w terminie.
Nie wiesz, od czego zacząć? Zrób test: w minutę dostaniesz listę spraw dopasowaną do Twojego lokalu.
Źródła
Pytania i odpowiedzi
Od kiedy trzeba mieć numer CWTON?
Wpis do rejestru i numer w ofertach będą obowiązkowe 14 dni po publikacji ustawy w Dzienniku Ustaw. Sejm uchwalił ustawę 8 października 2026, teraz zajmie się nią Senat, a potem prezydent.
Czy wynajem jednego mieszkania prywatnie wymaga wpisu do CWTON?
Tak, jeśli wynajmujesz je jednemu gościowi na mniej niż 30 dni. Ustawa traktuje taki najem jako usługę hotelarską bez wyjątku dla jednego lokalu.
Jaka jest kara za brak numeru CWTON w ofercie?
Do 50 tys. zł. Ta sama górna granica dotyczy najmu bez wpisu do rejestru i wprowadzania gości w błąd co do rodzaju obiektu. Karę liczy się osobno dla każdego lokalu.
Czy czujka dymu jest już obowiązkowa?
Tak. Od 30 czerwca 2026 lokal na najem krótkoterminowy musi mieć co najmniej jedną czujkę dymu, a pomieszczenie, w którym spala się paliwo (piec, kocioł, kuchenka gazowa, kominek), także czujkę tlenku węgla.