Najem krótkoterminowy bez działalności gospodarczej w 2026: kiedy można

Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym wprowadza rejestr CWTON i obowiązek numeru w ofercie — ale to nie zmienia zasad, kiedy musisz mieć działalność gospodarczą. Te dwie sprawy są rozdzielne: CWTON dotyczy bezpieczeństwa i ewidencji lokalu, a kwestia firmy to przepisy podatkowe o PIT.

Przepisy o CWTON są jeszcze przed Senatem i prezydentem, więc szczegóły mogą się zmienić. Opisujemy obowiązujące obecnie zasady podatkowe dotyczące najmu prywatnego i działalności gospodarczej — nowa ustawa o najmie krótkoterminowym ich nie zmienia.

Najem prywatny a działalność gospodarcza

Prawo podatkowe nie określa sztywnej granicy w liczbie lokali czy w liczbie dni. Liczy się to, czy Twoja aktywność ma cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT: jest zorganizowana, wykonywana w sposób ciągły i nastawiona na zysk.

Urząd skarbowy bierze pod uwagę m.in.:

• czy korzystasz z systemu rezerwacji i reklamujesz ofertę w sposób profesjonalny,
• jak często wynajmujesz lokal gościom na doby,
• czy masz jeden lokal, czy kilka,
• jaką skalę przychodów generuje najem.

Jedno mieszkanie wynajmowane okazjonalnie gościom przez Airbnb może w wielu przypadkach pozostać najmem prywatnym. Kilka lokali wynajmowanych stale, z aktywną reklamą i systemem rezerwacji, zwykle wygląda jak działalność gospodarcza — i urząd może tak to zakwalifikować, nawet jeśli formalnie nie masz zarejestrowanej firmy.

Co zmienia, a czego nie zmienia ustawa o CWTON

Ustawa o najmie krótkoterminowym nie zmienia definicji działalności gospodarczej z ustawy o PIT. Zmienia jednak to, że najem na mniej niż 30 dni staje się usługą hotelarską — i to dotyczy każdego lokalu, bez wyjątku dla osoby prywatnej z jednym mieszkaniem.

W praktyce oznacza to, że obowiązek wpisu do CWTON i podawania numeru w ofercie będzie dotyczył Ciebie niezależnie od tego, czy masz firmę. Pełny opis tego obowiązku znajdziesz w artykule rejestracja najmu krótkoterminowego w CWTON.

Podatek przy najmie bez działalności

Jeśli Twój najem pozostaje najmem prywatnym, rozliczasz go ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Jeśli urząd uzna, że to działalność gospodarcza, musisz ją zarejestrować i rozliczać według zasad właściwych dla firm. Jak liczyć i wpłacać ryczałt, wyjaśniamy w ryczałcie od najmu krótkoterminowego.

Niezależnie od formy najmu, jeśli przychód z usług zakwaterowania przekroczy limit zwolnienia z VAT — od 2026 roku 240 tys. zł rocznie — musisz zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Usługi zakwaterowania są objęte stawką VAT 8%.

Co zrobić, żeby zmniejszyć ryzyko

• Prowadź najem w sposób, który da się jasno opisać jako okazjonalny, nie systematyczny biznes.
• Pilnuj terminów wpłaty ryczałtu i limitu zwolnienia z VAT.
• Przygotuj się już teraz do wpisu do CWTON, bo ten obowiązek dotyczy Cię niezależnie od formy prowadzenia najmu — sprawdź jakie dokumenty przygotować do wniosku.
• Przy większej skali najmu porozmawiaj z księgową, zanim urząd sam zakwalifikuje Twój najem jako firmę.

Nie wiesz, jak to wygląda w Twoim przypadku? Zrób test — w minutę dostaniesz listę spraw dopasowaną do Twojego lokalu.

Źródła

• Podatki.biz: kiedy najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza
• Infor: interpretacja skarbówki w sprawie najmu na doby
• Pewny Lokal: najem prywatny — zasady opodatkowania